مشارکت در ساخت چگونه است

مشارکت در ساخت چگونه است؟ راهنمای جامع ۱۴۰۴

 مشارکت در ساخت یکی از رایج ترین روش های همکاری میان مالک زمین و سازنده است که در آن هر دو طرف با سرمایه و تخصص خود در پروژه سهیم می شوند. در این شیوه، مالک زمین ارزش ملک خود را وارد می کند و سازنده نیز هزینه های ساخت، مدیریت و اجرای پروژه را بر عهده می گیرد. نتیجه این همکاری، تقسیم عادلانه واحدهای ساخته شده یا سود حاصل از فروش آن هاست. در این راهنمای جامع ۱۴۰۴، شرایط، قوانین و نکات کلیدی مشارکت در ساخت را بررسی می کنیم تا بتوانید با آگاهی کامل وارد چنین قراردادهایی شوید.

 قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چه شرایطی دارد؟

قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است بین مالک و سازنده. در این همکاری، مالک زمین یا ملک کلنگی خود را به عنوان سرمایه اولیه در اختیار سازنده قرار می دهد و سازنده وظیفه دارد هزینه های ساخت، گرفتن مجوزها و اجرای پروژه را بر عهده بگیرد. در پایان کار، واحدهای ساخته شده یا ارزش آن ها طبق توافق، بین دو طرف تقسیم می شود. این نوع قرارداد بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی معتبر است و چون «عقد لازم» محسوب می شود، طرفین پس از امضا ملزم به اجرای آن هستند.

ارکان و اجزای اصلی قرارداد مشارکت در ساخت

• طرفین قرارداد: قرارداد بین مالک (دارنده سند رسمی زمین) و سازنده (فرد یا شرکت دارای تخصص و صلاحیت فنی در ساخت وساز) منعقد می شود.

• موضوع قرارداد: ساخت و احداث ساختمان بر روی زمین مشخص، طبق نقشه های معماری، سازه ای و ضوابط شهرداری.

• آورده های طرفین: مالک زمین خود را به عنوان آورده ارائه می دهد و سازنده متعهد به تأمین هزینه های ساخت، تهیه مصالح و به کارگیری نیروی انسانی می شود.

• سهم الشرکه (قدرالسهم): پس از اتمام پروژه، واحدهای ساخته شده یا ارزش ریالی آن ها بر اساس توافق طرفین تقسیم می شود؛ برای مثال ۶۰٪ سهم مالک و ۴۰٪ سهم سازنده.

• بلاعوض و قرض الحسنه: مبالغی که سازنده ممکن است علاوه بر تعهدات خود به مالک پرداخت کند تا توازن در سهم الشرکه برقرار شود.

در نحوه مشارکت در ساخت، این ارکان باید به صورت کتبی و دقیق قید شوند تا از اختلافات جلوگیری شود. طبق قوانین نظام مهندسی، سازنده باید عضو رسمی باشد و گواهی صلاحیت ارائه دهد.

قوانین و شرایط حقوقی مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت در ایران بر پایه قانون مدنی، قانون پیش فروش ساختمان (۱۳۸۹) و مقررات شهرداری ها استوار است. ماده ۱۰ قانون مدنی اعتبار قراردادهای خصوصی را تا زمانی که مغایر قوانین آمره نباشند تضمین می کند. همچنین، طبق آیین نامه جدید هیئت وزیران (۱۴۰۴)، ثبت قراردادهای مشارکت حتی قبل از صدور پروانه ساختمانی الزامی شده و نقش نظام مهندسی در نظارت بر کیفیت پروژه پررنگ تر شده است.

شرایط کلیدی:

• شهرداری: اخذ پروانه ساخت، رعایت تراکم مجاز (مثلاً ۱۸۰٪ در تهران) و دریافت پایان کار الزامی است. بدون این مجوز، قرارداد اعتبار قانونی ندارد.

• نظام مهندسی: نظارت بر طراحی معماری، سازه و نما و همچنین داشتن بیمه مسئولیت حرفه ای توسط سازنده ضروری است.

• آتش نشانی: رعایت استانداردهای ایمنی شامل آسانسور، سیستم اعلام و اطفای حریق الزامی است.

• قانون پیش فروش ساختمان: در صورت پیش فروش واحدها، ثبت رسمی قرارداد لازم است تا از مشکلاتی مثل تأخیر در تحویل یا فسخ قرارداد جلوگیری شود.

چرا قرارداد مشارکت در ساخت باید رسمی تنظیم شود؟

 تنظیم رسمی قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت زیادی دارد، زیرا بدون ثبت رسمی، سهم و حقوق طرفین ممکن است دچار اختلاف شود. قرارداد رسمی امنیت حقوقی ایجاد می کند و امکان پیگیری قانونی در صورت تأخیر، تخلف یا فسخ قرارداد را فراهم می آورد. همچنین، با ثبت رسمی، الزامات شهرداری و نظام مهندسی رعایت می شود و از مشکلات حقوقی و مالی در مراحل بعدی پروژه جلوگیری می شود.

مزایا و معایب مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده

مشارکت در ساخت مزایای زیادی دارد، اما معایبی نیز به همراه دارد. برای مالک، این روش بدون هزینه مستقیم، ارزش ملک را چند برابر می کند. برای سازنده، دسترسی به زمین بدون خرید نقدی فراهم می شود. اما ریسک هایی مانند تأخیر یا اختلافات وجود دارد.

این جدول بر اساس عرف بازار ۱۴۰۴ و تجربیات شرکت های بازسازی ساختمان تهیه شده است.

مفاد اصلی قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت چگونه نوشته می شود؟ این قرارداد باید توسط وکیل متخصص تنظیم شود و شامل بندهای زیر باشد:

• آورده طرفین: مالک: سند زمین؛ سازنده: هزینه ساخت (شامل طراحی سازه و مصالح).
• قدرالسهم: چگونه محاسبه می شود؟ بر اساس ارزش زمین (از طریق کارشناس رسمی دادگستری) و هزینه ساخت. فرمول ساده: قدرالسهم مالک = (ارزش زمین / (ارزش زمین + هزینه ساخت)) × کل زیربنا. مثلاً اگر ارزش زمین ۱۰ میلیارد و هزینه ساخت ۱۵ میلیارد باشد، سهم مالک حدود ۴۰% است.
• بلاعوض در قرارداد مشارکت چه نقشی دارد؟ بلاعوض مبلغی است که سازنده برای تعادل سهم ها به مالک پرداخت می کند. مثلاً اگر سهم مالک ۵۰% باشد اما عرف منطقه ۶۰%، بلاعوض ۱۰% ارزش را پوشش می دهد. این مبلغ غیرقابل بازگشت است و نقش بالانسر دارد.
• قرض الحسنه: وام بدون بهره از سازنده به مالک برای هزینه های موقت، که بعداً از سهم کسر می شود.
• مدت قرارداد: معمولاً ۱۸-۲۴ ماه، با جریمه تأخیر (مثلاً ۰.۵% روزانه).
• فسخ قرارداد: در موارد نقض تعهد، مانند عدم پرداخت یا تأخیر بیش از ۶ ماه، با مراجعه به دادگاه.

این مفاد باید با استناد به قانون مدنی و مقررات شهرداری نوشته شوند.

مهم ترین تعهدات مالک و سازنده

مهم ترین تعهدات مالک و سازنده چیست؟ تعهدات باید صریح قید شوند تا از خسارت تأخیر جلوگیری شود.

• تعهدات مالک:

تحویل زمین خالی از معارض و با سند معتبر.

عدم دخالت در اجرا مگر با توافق.

پرداخت هزینه های جانبی مانند عوارض شهرداری (اگر توافق شده).

• تعهدات سازنده:

تأمین ۱۰۰% هزینه ها، از جمله طراحی معماری و مدیریت پیمان.

اخذ مجوزها از شهرداری، نظام مهندسی و آتش نشانی.

تحویل به موقع با کیفیت استاندارد (متریال مشخص در قرارداد).

بیمه پروژه و مسئولیت مدنی.

وکیل نادری تأکید می کند: "در قرارداد، سازنده نمی تواند بدون مجوز مالک، پروژه را به ثالث واگذار کند."

چه مشکلاتی در مشارکت در ساخت وجود دارد؟

مشکلات رایج در مشارکت در ساخت شامل تأخیر، اختلاف بر سر کیفیت و کلاهبرداری است. طبق آمار، ۳۰% پروژه ها به دلیل قرارداد ضعیف به دادگاه می کشند.

مشکلات و راه حل ها:

• تأخیر در اجرا: راه حل: جریمه روزانه و حق فسخ پس از ۳ ماه.
• پیش فروش غیرمجاز: راه حل: ممنوعیت در قرارداد و ثبت رسمی.
• نقص کیفیت (مثل طراحی نما ضعیف): راه حل: نظارت نظام مهندسی و لیست متریال دقیق.
• افزایش هزینه ها: راه حل: شرط تعدیل بر اساس شاخص بانک مرکزی.

برای مثال: در یک پروژه موفق در تهران (۱۴۰۳)، مالک با شرکت معتبر قرارداد بست و با قدرالسهم ۶۵%، واحدی ۲۰۰ متری دریافت کرد. اما در کیس ناموفق (شمال شهر)، سازنده پروژه را رها کرد و مالک ۲ سال خسارت دید. علت: عدم ثبت رسمی و وکالت گسترده به سازنده. مهندس مهدی خداوردی می گوید: "شکست پروژه ها اغلب به دلیل فروش ضعیف و عدم پیش فروش مناسب است."

۱۵ نکته حیاتی قبل از عقد قرارداد

عقد قرارداد یکی از حساس ترین مراحل هر پروژه، چه در زمینه ساخت وساز و چه در سایر همکاری های تجاری است. بسیاری از اختلافات حقوقی و مالی که بین کارفرما و پیمانکار یا بین مالک و سازنده رخ می دهد، به دلیل دقت نکردن به جزئیات قرارداد است. اگر از همین ابتدا همه بندها شفاف، مکتوب و قانونی باشند، ریسک مشکلات آینده تا حد زیادی کاهش پیدا می کند. در ادامه ۱۵ نکته طلایی را معرفی می کنیم که قبل از امضای هر قراردادی باید به آن ها توجه کنید

 انتخاب سازنده با سابقه 

سابقه کاری طرف مقابل یکی از مهم ترین معیارهاست. پروژه های قبلی او را بررسی کنید تا مطمئن شوید کیفیت کار، خوش قولی و توان مالی لازم را دارد.

 کارشناسی رسمی ارزش زمین 

ارزش زمین باید توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص شود. این کار از بروز اختلاف در محاسبه قدرالسهم و هزینه ها جلوگیری می کند.

 قید دقیق قدرالسهم و بلاعوض

تمامی جزئیات مربوط به قدرالسهم و شرایط بلاعوض باید در قرارداد نوشته شود. هرگونه ابهام می تواند در آینده باعث اختلاف شود.

بیمه مسئولیت سازنده

سازنده باید بیمه مسئولیت داشته باشد تا در صورت بروز حادثه برای کارگران یا خسارت به همسایگان، مالک دچار مشکل نشود.

ممنوعیت واگذاری بدون مجوز 

حتماً در قرارداد قید کنید که سازنده حق واگذاری پروژه به شخص یا شرکت دیگر بدون اجازه کتبی شما را ندارد.

 تعیین داور حل اختلاف 

یک داور مرضی الطرفین انتخاب کنید تا در صورت بروز اختلاف، سریع تر و کم هزینه تر مشکل حل شود

شرط بازدید دوره ای مالک 

مالک باید در بازه های زمانی مشخص امکان بازدید از پروژه را داشته باشد تا از روند ساخت وساز مطمئن شود.

رعایت تراکم شهرداری 

ساخت وساز باید کاملاً مطابق با ضوابط شهرداری و تراکم مجاز باشد. در غیر این صورت، احتمال توقف پروژه یا جریمه وجود دارد.

ثبت قرارداد در دفاتر رسمی 

برای داشتن ضمانت اجرایی، قرارداد را در دفترخانه رسمی ثبت کنید. قراردادهای دستی معمولاً در مراجع قانونی اعتبار کمتری دارند.

تعیین جریمه تأخیر 

برای جلوگیری از تأخیر در تحویل پروژه، جریمه تأخیر به صورت شفاف و مکتوب در قرارداد درج شود.

 نظارت نظام مهندسی 

کلیه مراحل طراحی و اجرا باید تحت نظر مهندس ناظر و تأیید سازمان نظام مهندسی باشد.

رعایت آیین نامه های ایمنی

از جمله آیین نامه های مربوط به آتش سوزی، زلزله و استانداردهای ملی. این بند به امنیت سازه و ساکنان آینده کمک می کند.

شرایط فسخ قرارداد 

موارد فسخ باید به طور دقیق مشخص شود. مثلاً در صورت قصور طرف مقابل، مالک یا سازنده بتوانند به طور قانونی قرارداد را خاتمه دهند.

توافق بر امکانات و جزئیات پروژه 

مواردی مانند تعداد پارکینگ، انباری، آسانسور، نوع نما و کیفیت متریال باید پیش از شروع کار توافق و مکتوب شوند.

مشاوره حقوقی قبل از امضا 

قبل از امضای قرارداد، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت کنید. وکیل می تواند ایرادات احتمالی را تشخیص داده و بندها را به نفع شما اصلاح کند.

جمع بندی

مشارکت در ساخت فرصتی طلایی برای مالکان است، اما موفقیت آن به قرارداد دقیق و انتخاب شریک مناسب بستگی دارد. در ۱۴۰۴، با قوانین سخت گیرانه تر شهرداری و نظام مهندسی، تمرکز بر کیفیت و زمان بندی ضروری است. توصیه: از شرکت بازسازی ساختمان با مجوز رسمی استفاده کنید، قرارداد را نزد وکیل ثبت کنید و از منابع رسمی مانند سایت وزارت راه و شهرسازی (mrud.ir) برای بررسی استفاده نمایید. این کار از کلاهبرداری و خسارت مالی جلوگیری می کند.

سوالات متداول

 1. قرارداد مشارکت در ساخت چگونه نوشته میشود ؟

قرارداد مشارکت در ساخت توسط وکیل با قید دقیق آورده های طرفین (مالک و سازنده)، تعهدات (مانند زمان بندی، کیفیت ساخت و تقسیم واحدها) و شرایط فسخ نوشته می شود. قرارداد باید شفاف، قانونی و با رعایت منافع باشد.

2. بلاعوض در قرارداد مشارکت چه نقشی دارد ؟

بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت، مبلغ یا امتیازی است که معمولاً سازنده به مالک می پردازد تا تعادل بین ارزش آورده های طرفین (زمین و هزینه ساخت) برقرار شود. این پرداخت به توازن سهم ها و جبران تفاوت ارزش کمک می کند.

3. قدر السهم چگونه محاسبه میشود ؟

قدرالسهم در قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس ارزش زمین (مالک) و هزینه های ساخت (سازنده) محاسبه می شود. ابتدا ارزش کل پروژه (زمین + ساخت) تعیین شده، سپس سهم هر طرف بر اساس نسبت آورده هایشان (ارزش زمین و هزینه ساخت) تقسیم می شود. این محاسبه معمولاً با توافق طرفین و کارشناسی دقیق انجام می شود.

4. چه مشکلاتی در مشارکت در ساخت وجود دارد ؟

مشکلات مشارکت در ساخت شامل تأخیر در تحویل، کیفیت پایین ساخت، اختلاف بر سر تقسیم واحدها و نقض تعهدات است. راه حل، تنظیم قرارداد رسمی و دقیق با نظارت وکیل، درج جریمه تأخیر و تضمین کیفیت است. همچنین، انتخاب سازنده معتبر و نظارت مستمر توصیه می شود.

5.  مهمترین تعهدات مالک و سازنده چیست ؟

مهم ترین تعهد مالک، تحویل زمین با اسناد معتبر و بدون معارض است. سازنده موظف به اجرای پروژه با کیفیت مطلوب، تأمین هزینه های ساخت و رعایت زمان بندی قرارداد است. هر دو طرف باید به تعهدات مالی و قانونی خود پایبند باشند.

6. آیا قرارداد مشارکت باید رسمی باشد یا عادی کافی است ؟

قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود تا از اعتبار قانونی برخوردار باشد و از بروز اختلافات جلوگیری کند. قرارداد عادی ممکن است به دلیل عدم ثبت رسمی، در دعاوی حقوقی ضعیف تر عمل کند. با این حال، قرارداد عادی با امضای شهود و شرایط دقیق نیز می تواند معتبر باشد، اما ریسک بیشتری دارد.